業(yè)主委員會成立流程

成立流程

（一） 提出申請

向房管局提出成立首屆業(yè)主委員會的書面申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組申請表》，并且報街道辦事處備案。

（二） 成立業(yè)主委員會籌備小組

街房管局接到申請后，做出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組。

（三） 籌備小組開展籌備工作

1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主意�！稑I(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個文件進(jìn)行，對相關(guān)規(guī)則、事項要制定詳細(xì)。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫等地下空間不計入投票權(quán)等。

2、確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)。業(yè)主的投票權(quán)按每戶一票計算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權(quán)的計算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權(quán)證明書為準(zhǔn)。單位代表須有單位授權(quán)委托書。

3、組織各樓宇開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)委會候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開會，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時分區(qū)召開業(yè)主大會，開會選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會，此后開業(yè)主代表開會即視為開業(yè)主大會。業(yè)主代表的產(chǎn)生應(yīng)經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表業(yè)主的投票權(quán)的總和。

業(yè)主大會會議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時分區(qū)地開；可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，票權(quán)數(shù)過2/3投票通過，才有效。

4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會候選人的名單及

北京市業(yè)主委員會成立的條件、程序提要：業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)

簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請。籌備小組決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)委會的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定出投票時間（3-7天，要報國土局備案）。匯集業(yè)委會候選人的資料，將候選人的簡歷表、選票樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公告。做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，制作選票，制作設(shè)置一或多個投票箱（也可上門收選票），由國土局封投票箱，點票時由國土局開箱和鑒證。業(yè)主大會召開１５日以前通知投票權(quán)人，國土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關(guān)人員到場。

5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會，收集登記選票；審議并表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》及，《業(yè)主公約》；公開點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會。會后籌備組將大會簽到表，選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席大會的1/2以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主代表通過。

6、一個平方米一個投票權(quán)。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從國土局拿到業(yè)主的資料，在收選票時，請業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證明。在填寫業(yè)主代表投票委托書時，應(yīng)該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權(quán)證明。可以要求現(xiàn)在的物業(yè)管理公司通過國土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕，則可以直接通過國土局，向物業(yè)管理公司施加壓力。

7、開發(fā)商只有一個投票權(quán)。一個商鋪一個代表。商鋪可以當(dāng)業(yè)主代表，只要在業(yè)主委員會選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負(fù)責(zé)收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。

8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，成為業(yè)主委員會成員。

9、業(yè)主委員會每個成員只代表一個投票權(quán)，實行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會憑業(yè)主大會的授權(quán)行事，業(yè)主委員會作出的決定須由業(yè)主大會即業(yè)主代表表決確認(rèn)，業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會表決以面積計算選票權(quán)，每個業(yè)主代表所代表的份額不變。

10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設(shè)施。如果票權(quán)數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進(jìn)來，說服的理由：大家都在同一個小區(qū)內(nèi)，要把整個小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。

11、發(fā)送文件給業(yè)主時，請其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件，視為送達(dá)。如果業(yè)主有意見，可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款，實行少數(shù)服從多數(shù)。

12、提交的業(yè)主委員會成立申請需要改動的，可以提交補充資料，用來補充說明更改的情況。

13、由業(yè)主代表收集票數(shù)，提出兩個問題讓業(yè)主回答：①是否滿意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司？②是否愿意委托業(yè)主委員會選舉物業(yè)管理公司？業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。

14、開發(fā)商也應(yīng)該會同意公約和議事規(guī)則（這是房管局制定的，是公平的），因為他也想爭取到物業(yè)管理權(quán)。

15、一般來說，應(yīng)該有維修基金，如果沒有，則要在以后集資。

（四） 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自成立起3日內(nèi)召開首次業(yè)主大會，推選出委員會主任1人，副主任1-2人。

（五） 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門辦理核準(zhǔn)登記手續(xù)。

（一）業(yè)主委員會登記申請表。

（二）業(yè)主委員會章程。

（三）業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生的報告及其資料。

（四）業(yè)主公約。

（五）其他相關(guān)資料。

（六） 核準(zhǔn)批復(fù)

收到區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門的備案意見，業(yè)主委員會成立。